先日報道で、日銀がマイナス金利政策の解除すると発表されました。
マイナス金利のおかげでものすごく低金利で借りられる「住宅ローン」
ついに変動金利が上がるのか！？！？！？
とザワザワしているかと思います。
そこで今回は住宅ローンについてどう考えていけばいいか？2024年3月19日時点の私なりの考えをお伝えいきましょう。
参考記事：【速報】日銀17年ぶりの利上げ マイナス金利を解除 YCC・ETF買い入れも終了 日銀「マイナス金利など大規模緩和は役割果たした」
もくじ
【結論】それでもまだ変動金利が有利な理由
マイナス金利を解除することで、変動金利は今後上がるトレンドに入ると予想されます。
ですが、それでもしばらくの間は変動金利の方が有利であるとの意見も！
その理由を以下の3点から説明したいと思います。
- 変動金利は上がっても横ばい or そこまで上がらない見込みだから
- 総返済額で考えると、変動金利の方がお得な場合もあるから
- 金利が上がっても返済額はすぐにはアップしないから（5年ルール・125％ルールがある場合）
【予想】変動金利が上がったとしても横ばい or 多少アップする程度の見込み
結論から申し上げます。変動金利はこの先、多分上がります。
でも、上がるといっても「少しずつ」だと思います。
実際に専門家の意見も調べてみたところ、現時点では横ばい or 多少アップする程度という予想が多いんですよね。もちろん私もその意見に対して同じ意見です。
そもそも、変動金利で借りている人って返済額が上がっても余裕がある人だと思います。そのため、多少のアップには目をつぶり、そのまま返していくのが現時点ではいいかなと思います。
そもそも最初の10年で利息を減らした方がいい
住宅ローンでは「元本＋利息」どちらも払っていくことになりますが、この利息というのは
最初の10年でたくさん払う仕組みになっているんです！！！
そのため変動金利が今後、固定金利を上回ったとしても、最初の10年間が低金利だったら総返済額は固定金利よりも「変動の方がお得だったよね…」ということも。
そのため、固定金利にするか？変動金利にするか？は支払う利息の部分にも目を向けて判断するようにしましょう。
しかも5年ルール・125％ルールがあれば返済額はすぐにはアップしない
また、銀行には5年ルール・125％ルールというものが存在します。そのため、金利が上がったとしても返済額がすぐにはアップしないという点も覚えておいてください。
そもそも住宅ローンって完済まで払い切れれば「勝ち」なんです。
別に繰り上げ返済せずとも、毎月コツコツ遅れずに返していければOK！金利が上がったしても返しきれるようであれば心配いりません。
ただひとつ注意点があります。というのも、この返済額が変わらないというのは何も返済が免除になるわけではないということ。
同じ返済額のうち、利息部分のところがふえて元本の減りが遅くなります。
もし完済するときに未払い利息があれば、当然ですが最後にまとめて返済しなければなりません。その点は勘違いしないようにしてくださいね。
ちなみに5年ルール・125％ルールの適用がない銀行もあります。そういった銀行だと返済額はすぐに上がりますのでご注意ください（例：PayPay銀行・ソニー銀行など）
sonic
「後で返すか？」「そのつど返すか？」の違いはあるものの、結局返さないといけないことに違いはないのだから、そこまで気にしなくてもいいかも？
でもこれからは変動金利でも上がる覚悟を
今の段階でそこまで金利は上昇しなくても、これからは上がっていくことが予想されます。そのため、変動金利でも「金利が上がる」ことは覚悟しておくべきでしょう。
ここで、金利が上がったら固定金利に借り換えればいいのでは？と思われるかもしれません。
ですが、変動金利が上がる前にすでに固定金利は上がっている傾向があります。現に今の時点でフラット35の金利は上がっていますし。
「これ以上、変動金利だときついから固定金利に借り換えよう！」と思った時点で、時すでに遅しの可能性も。
もちろん「どうしても不安なんだよね…」と思うなら固定金利へ借り換えるのもありです。
ですが、安易に固定へ借り換えるのは正直おすすめしません。
試しに、住宅ローン比較サイト「モゲチェック」で固定金利の返済額をシミュレーションしてみてください。実際に数字を見て判断することも重要ですので。
今、住宅ローンを借りている人はどうすればいい？
ここからは、今住宅ローンを借りている人はどうしたらいいか？私なりの見解をご紹介します。
変動金利で借りている人
変動金利で借りている人、正直不安ですよね(;^ω^)
ですが、基本的にこのままでOKです！
というのも、変動金利で借りているということは余裕のある借り方をしている人だと思うので。余力は資産運用にまわして、返済額アップに備えておきましょう！
もし余力がないのに変動金利で借りちゃって後悔している方は、一度ご相談ください。シミュレーション結果によっては固定金利に変えた方がいいかも…
固定金利で借りている人
この低金利の時代にあえて固定金利で借りている人は「変動のリスクが嫌」もしくは「予算額いっぱいで組んだ」という方だと思います。
私は基本的に変動金利推しではあるものの、上記に該当する方は固定金利のままで全然OK！つまり、そのままで大丈夫です。
これから住宅ローンを借りる人はどうする？
では、これから住宅ローンを組むという方はどうでしょうか？
予算いっぱい借りる人
まず、予算いっぱい借りる予定の人は、変動金利が上がる・上がらないにかかわらず
固定金利にしておくべきです！！！
というのも、変動金利にしたところで返済額がアップしてしまったら対応できないじゃないですか（泣）最近はどこも物件価格が高騰していますし、金利の低い変動金利が魅力なのもわからなくはないですが、、、
悪いことはいいません。固定金利にしておくことを強くおすすめします！
sonic
あと、大事なことは「借りすぎないこと」身の丈にあった返済額に抑えておくことが重要です
余裕がある借り方をする人
予算いっぱいではなく、余裕をもって住宅ローンを組む人は変動金利でOKです。
もちろん今後は変動金利も上がっていくので、怖ければ固定金利にしておくのも手ですが、私ならまだ変動金利を選びますね。
ただし、この先は各銀行とも「優遇幅」を小さくする可能性があります。つまり、
初めて借りる場合の金利が今より高くなる可能性がある、ということ。
そのような中で、少しでも金利が低く条件がいい銀行を選ぶことは重要です。
モゲチェックではあなた自身にあったおすすめの銀行を自動でピックアップしてくれるので、ぜひ試しに使ってみてください（もちろん無料で使えます）
変動金利で借りているうちの場合
最後に、変動金利で借りているsonic家の考え方をご紹介します。
ちなみに我が家の状況は以下のとおり。
- 2019年にマイホーム購入
- 金利タイプは「変動金利」
うちは変動金利で借りていますが、この先、金利が上がり返済額が多少上がったとしても様子見します（つまり何もせず、淡々と返し続ける）
ですが予想よりも金利が上昇し、いよいよ毎月の返済額がキツくなってきたら「返済額軽減型」で繰り上げ返済します。
返済額軽減型を選ぶ理由はこちらの記事に書いています。
それでも資金が尽きたら、最悪はマイホームを売却ですね。
もちろん、さすがに売却する段階まではいくとは思わないし、そうならないように頑張りますが、、、
最悪の事態までなってしまった場合に備えて、売却してもなるべく価値があるような物件を買っています。
もちろん戸建てなのでマンションほどの資産価値はないですけど、資産性という点はかなり重視して立地は選びましたよ。
今はまだ変動金利でもOK！ただしこの先を見越して検討を
長く続いたマイナス金利もついに終わってしまいましたね。。。
ですが、まだまだ変動金利の低金利をうまく享受しつつ、金利アップに備えておく、というのがいいのかなと思います。
とはいえ、今後の住宅ローンの返済どうなるんだろう？と不安に思った方。私の方でライフプランを作成しながら返済シミュレーションも作成できますので、ぜひご相談ください。